O que Bruxelas quer na habitação e Portugal ainda não tem – ECO

• O Ministério das Infraestruturas e Habitação relacionou a nova Lei da Habitação Acessível com a estratégia “Construir Portugal”, destacando a proatividade do país em relação às diretrizes europeias.
• A proposta da Comissão Europeia estabelece um quadro jurídico comum para a restrição do alojamento local, exigindo evidências e revisões periódicas, contrastando com a legislação nacional que apresenta lacunas significativas.
• As discrepâncias entre as promessas e a implementação real podem atrasar o progresso na habitação, levando autarquias e Governo a ponderar novas restrições ou aguardar as regras europeias finais.

O Ministério das Infraestruturas e Habitação emitiu esta sexta-feira um comunicado a relacionar a Lei da Habitação Acessível — que foi apresentada na quarta-feira pela Comissão Europeia — com a estratégia “Construir Portugal”, em vigor desde maio de 2024. Nesse documento, o ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, afirma que “Portugal não esperou pela Europa. Fez o trabalho de casa e vê hoje a sua estratégia confirmada”.

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Contudo, uma análise comparativa entre o texto europeu e a legislação portuguesa em vigor mostra que algumas das medidas citadas pelo Ministério da Habitação estão ainda longe da sua implementação e outras pendentes de entrada em vigor.

A proposta da Comissão Europeia estabelece, pela primeira vez, um quadro jurídico comum para avaliar medidas nacionais e locais que restrinjam o Alojamento Local ou a aquisição e uso de imóveis, sempre que essas medidas possam afetar o mercado único europeu.

Nesse plano, o regulamento fixa três condições centrais para as autoridades que optem por restringir o Alojamento Local ou o uso não residencial de imóveis:

• Evidência objetiva e sustentada no tempo: as autoridades só podem restringir o Alojamento Local numa área classificada como estando sob pressão habitacional se demonstrarem, com dados relativos a um período mínimo de três anos, que essa atividade contribui para reduzir a disponibilidade de habitação para residência permanente.
• Proporcionalidade e não discriminação: qualquer medida tem de ser territorialmente delimitada, necessária e desprovida de alternativas menos restritivas disponíveis.
• Duração limitada e revisão periódica: as restrições ficam sujeitas a um prazo máximo de cinco anos, com avaliação periódica obrigatória; no caso de imóveis devolutos, a autoridade competente deve considerar períodos de não ocupação justificados, nomeadamente por doença, trabalho, estudo ou dependência.

A recomendação que acompanha o regulamento aponta ainda para a criação de Planos de Aceleração da Habitação nos Estados-membros, com o objetivo de obter decisões de licenciamento em até 60 dias em processos prioritários, e para a reconversão de edifícios devolutos ou subutilizados para fins residenciais.

Além disso, a Comissão Europeia sublinha que o regulamento não cria, por si só, qualquer obrigação de restringir o Alojamento Local ou a aquisição de propriedade, mas que fixa apenas as condições que essas medidas devem respeitar, caso os Estados-membros ou as autoridades locais optem por as adotar.

Do Alojamento Local aos licenciamentos

O comunicado do Ministério das Infraestruturas e Habitação atribui ao “Construir Portugal” a antecipação dos eixos agora propostos por Bruxelas: mais oferta, mais solo disponível, apoios ao arrendamento, simplificação e mais habitação pública.

No capítulo do Alojamento Local, o Ministério refere que Portugal “antecipou em dois anos os princípios europeus aplicáveis ao setor”, através do reforço do poder regulamentar dos municípios, da reformulação das áreas de contenção e da criação de áreas de crescimento sustentável. O comunicado não identifica, contudo, uma metodologia nacional equivalente à exigida pela proposta europeia, baseada em dados recolhidos ao longo de três anos para fundamentar essas restrições.

A proposta europeia limita a cinco anos a duração de qualquer restrição de Alojamento Local, com revisão periódica. Já o quadro nacional revogou, em 2024, o prazo de caducidade de cinco anos dos registos de Alojamento Local e a reapreciação prevista para 2030, eliminando ainda a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local; e os registos passaram a vigorar por tempo indeterminado, remetendo-se para regulamentos municipais a decisão sobre restrições.

A comparação entre os dois quadros normativos (nacional e europeu) mostra que a distância entre o anúncio e a aplicação continua a pesar em pontos decisivos.

Ao nível dos licenciamentos, o Ministério da Habitação cita ainda o novo Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) e o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) como medidas de mobilização de solo e simplificação de licenciamentos já em vigor.

A revisão do RJUE referida no comunicado foi publicada em Diário da República a 29 de maio e, com isso, foi eliminada a indexação dos prazos globais à área bruta de construção, passando a prever prazos de decisão final por tipo de operação: 20 dias para obras de edificação e demolição, 30 dias para obras de urbanização e remodelação de terrenos, e 45 dias para operações de loteamento, prorrogáveis excecionalmente uma única vez, por igual período, em casos de especial complexidade.

Porém, a entrada em vigor destas alterações, inicialmente prevista para 3 de agosto de 2026, foi adiada para 1 de outubro deste ano. À data da publicação do comunicado do Ministério, o novo regime de prazos não estava, portanto, ainda em aplicação, mantendo-se em vigor o regime anterior do RJUE.

Além disso, os prazos previstos pelo novo diploma do RJUE incidem sobre a fase de decisão final e não incluem outras etapas do procedimento, como a fase de saneamento e apreciação liminar — fixada em 20 dias –, nem a eventual apresentação de projetos de especialidades ou consultas a entidades externas, pelo que o tempo total de um processo de licenciamento pode ultrapassar os prazos parciais indicados.

Para as operações sujeitas a comunicação prévia, o novo regime prevê a eliminação da fase de saneamento e apreciação liminar, permitindo, quando entrar em vigor, que a obra seja iniciada após o pagamento das taxas devidas e a comunicação do início dos trabalhos.

Lei dos Solos avança devagar no terreno

O comunicado do Ministério da Habitação aponta ainda o RJIGT como uma frente de mobilização de solo já concretizada. O regime especial de reclassificação de solo rústico para urbano, conhecido como nova Lei dos Solos, foi criado por um diploma publicado em Diário da República a 30 de dezembro de 2024 e entrou em vigor a 29 de janeiro de 2025.

Posteriormente, a 9 de abril, foi reforçado, mantendo a exigência de que pelo menos 70% da área total de construção acima do solo se destine a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados. A decisão de reclassificar cabe às assembleias municipais, sob proposta das Câmaras Municipais.

Segundo dados do Ministério da Economia e da Coesão Territorial, até 31 de julho deste ano apenas foram solicitados 27 procedimentos de reclassificação, dos quais 21 estão concluídos e seis encontram-se em curso.

O regime tem vigência de quatro anos a partir de 31 de dezembro de 2024, findos os quais o Governo terá de apresentar à Assembleia da República um relatório de avaliação que fundamente uma eventual prorrogação.

O Código do IMI prevê que a taxa aplicável a prédios urbanos devolutos há mais de um ano, ou em ruínas, seja elevada anualmente ao triplo. Em áreas classificadas como sob pressão urbanística, esse agravamento pode ser superior, com majorações anuais que podem elevar a taxa até ao décuplo do valor base, nos termos previstos da lei. Em 2024, este agravamento estava em vigor em 64 autarquias das 308 existentes no país.

A proposta europeia exige que qualquer medida sobre imóveis devolutos considere períodos de não ocupação justificados, e que a restrição seja submetida a revisão periódica, com duração máxima de cinco anos. O Código do IMI prevê o agravamento fiscal sobre devolutos, mas não contém uma cláusula de revisão quinquenal geral equivalente à prevista na proposta europeia para medidas no seu âmbito de aplicação.

Em audição parlamentar realizada em março de 2026, o ministro das Infraestruturas e Habitação afirmou que “o Estado gere mal o património imobiliário” sob a sua gestão direta, apontando a delegação dessa gestão em autarquias, entidades privadas e Instituições Particulares de Solidariedade Social (IPSS) como via de atuação.

A comparação entre os dois quadros normativos mostra que a distância entre o anúncio e a aplicação continua a pesar em pontos decisivos: o licenciamento mais célere só produz efeitos a partir de outubro, a reclassificação de solos avança a um ritmo muito aquém do que a criação do regime prometia e a fiscalidade sobre imóveis devolutos ainda não incorpora o mecanismo de revisão periódica que Bruxelas torna obrigatório.

Nenhuma destas lacunas contradiz o objetivo comum às duas estratégias, mas ajuda a perceber porque a associação entre o “Construir Portugal” e a proposta europeia feita pelo Ministério da Habitação carece de matização.

A Lei da Habitação Acessível segue agora para negociação no Parlamento Europeu e no Conselho, num processo que pode ainda alterar prazos, critérios e obrigações.

Até essa fase estar concluída, cabe às autarquias e ao Governo decidir se avançam com novas restrições ao abrigo do regime nacional já em vigor, ou se aguardam pela versão final das regras europeias antes de ajustar instrumentos que, para já, continuam a meio caminho entre o que foi anunciado e o que está, de facto, a funcionar.