Golden Visa brasileiro atrai investidores em busca de imóveis e residência no país | Investimento

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Investidores estrangeiros em busca de diversificação patrimonial e mobilidade internacional encontram no Brasil uma alternativa estratégica. Em vigor desde 2019, o chamado Golden Visa brasileiro — ou visto de residência por investimento — já atraiu mais de 800 pessoas de 45 nacionalidades, com destaque para norte-americanos, franceses, alemães, italianos e portugueses.

De acordo com dados do Observatório das Migrações Internacionais (OBMigra) a partir de informações da Coordenação Geral de Imigração Laboral (CNIg), vinculado ao Ministério da Justiça e Segurança Pública, os estados mais procurados por estrangeiros que aderiram ao programa são Rio de Janeiro, Santa Catarina, São Paulo e Bahia. Entre as nacionalidades com maior número de autorizações concedidas, destacam-se os alemães, seguidos por norte-americanos, britânicos e italianos.

O programa permite a concessão de uma autorização de residência temporária, com possibilidade de conversão em residência permanente, mediante a aquisição de imóveis no país. O valor mínimo do investimento é de 700 mil reais (cerca de 110 mil euros) em regiões do Norte e Nordeste do Brasil ou 1 milhão de reais (157 mil euros) nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste.

“A pandemia trouxe incertezas nos primeiros anos do programa, o que atrasou sua adesão inicial. Mas, a partir de 2022, com a retomada das viagens e o fortalecimento do dólar e do euro frente ao real, a procura aumentou”, afirma Amadeu Mendonça, advogado especialista em negócios imobiliários e sócio do escritório Tizei Mendonça, com sede no Recife.

Potencial grande

Segundo dados do Conselho Nacional de Imigração (CNIg), os investimentos subiram de quase 2 milhões de euros em 2019 para 56 milhões de euros em 2024. “É um programa com enorme potencial. Em Portugal, por exemplo, o Golden Visa é muito conhecido. O Brasil ainda precisa de mais divulgação. É um mercado bilionário, com muito espaço para crescer”, completa Mendonça.

O advogado destaca que o perfil dos interessados varia, mas muitos já têm algum vínculo com o país ou estão próximos da aposentadoria. “Temos clientes americanos, espanhóis e de outras nacionalidades que buscam uma segunda moradia ou desejam investir em imóveis de alta valorização, sobretudo em praias do Nordeste”, diz. Segundo ele, estados como Pernambuco, Ceará, Rio Grande do Norte e Bahia despertam muito interesse.

O câmbio é um atrativo importante. “É uma dupla lucratividade: o imóvel valoriza em reais e o câmbio favorece quem investe com moeda forte”, afirma Mendonça. Segundo ele, é comum que os estrangeiros invistam acima do valor mínimo exigido. “O padrão desejado — imóveis bem localizados, em condomínio fechado, com segurança e frente ao mar — geralmente ultrapassa os R$ 700 mil (110 mil euros)”, acrescenta.

Recursos lícitos

Além de adquirir o imóvel, o investidor precisa comprovar a origem lícita dos recursos, registrar a compra e apresentar documentos como a matrícula ou contrato de promessa de compra e venda. O processo admite copropriedade, desde que cada investidor atinja o valor mínimo exigido. A autorização inicial tem validade de quatro anos e pode ser convertida em residência permanente, desde que o beneficiário resida no Brasil ao menos 14 dias a cada dois anos.

“É essencial conhecer as especificidades do sistema de registro brasileiro e obter o CPF (Cadastro de Pessoas Físicas), equivalente ao NIF português, junto à Receita Federal. Para evitar riscos, o investidor deve comprovar a origem lícita dos recursos, a regularidade da entrada no país e apresentar documentos como a matrícula do imóvel ou o contrato de promessa de compra e venda registrada em cartório”, explica Mendonça, que já assessorou clientes em empreendimentos em Alagoas e Pernambuco.

“O Brasil tem mercado, território, imóveis de qualidade e clima favorável — não tem furacão, nem grandes desastres naturais. Além disso, a segurança tem melhorado em estados como Pernambuco e São Paulo, por exemplo”, assinala o especialista.

Embora a busca por imóveis rurais também exista, a legislação brasileira impõe mais exigências para estrangeiros nesse tipo de aquisição. “A maior parte prefere imóveis urbanos ou em regiões litorâneas, que combinam uso pessoal com alto potencial de arrendamento”, diz Mendonça.

O especialista reconhece que o Brasil ainda está distante do volume movimentado por programas similares na Europa, mas vê com otimismo iniciativas recentes. “O acordo assinado em março entre o Ministério do Turismo e o Cofeci, durante a feira de Cannes, é um passo importante. É hora de o Brasil investir mais na promoção desse programa, inclusive em eventos internacionais de turismo, como a BTL em Lisboa”, afirma.

Empenho de ministério

O Ministério do Turismo confirmou ao PÚBLICO Brasil que tem atuado como articulador entre o setor público e privado para promover internacionalmente projetos turísticos estruturados por meio do Golden Visa — política migratória voltada à atração de renda e investimentos produtivos.

Nesse contexto, a Pasta firmou um protocolo de intenções com o Conselho Federal de Corretores de Imóveis para divulgar empreendimentos turísticos e atrair capital estrangeiro. Entre as prioridades está a promoção do Portal de Investimentos do MTur como vitrine de oportunidades sustentáveis e de alto valor regional, além do lançamento do guia Tourism Doing Business: Investindo no Brasil, que busca estimular a participação estrangeira no setor e apresentar ao mundo os benefícios, as condições e as oportunidades de negócios oferecidos pelos projetos turísticos do Brasil.

Acordo firmado durante o MIPIM, maior evento imobiliário do mundo, pelo ministro Celso Sabino e pelo presidente do Cofeci, João Teodoro da Silva, pretende reposicionar o Brasil no radar internacional dos grandes investidores. A meta anunciada é ambiciosa: arrecadar R$ 1 bilhão (158 milhões de euros) em investimentos já no primeiro ano de execução do plano. A duração prevista é de dois anos e prevê participação conjunta ou isolada em eventos no Brasil e no exterior, além da promoção ativa de projetos considerados estratégicos pelo governo federal.

“Com essa parceria, o Ministério do Turismo amplia a promoção turística do Brasil para outros mercados e estimula o setor imobiliário ao mesmo tempo que impulsiona o turismo internacional, trazendo divisas para o país e contribuindo com a economia”, afirma o ministro Celso Sabino.

Para garantir os objetivos, governo e setor privado devem organizar um roadshow em mais de 50 eventos nacionais e internacionais, além de manter reuniões técnicas de acompanhamento e planejamento conjunto.

Jonathan Gergler, cidadão norte-americano atualmente residente no Recife, reforça os motivos que o levaram a optar pelo Golden Visa brasileiro: “Queria proteger parte do meu patrimônio da oscilação do dólar. O Brasil tem uma legislação mais favorável ao locador do que os EUA e uma forte demanda por aluguel. Foi uma decisão estratégica”.

Com um mercado interno vasto e regiões ainda pouco exploradas, o Brasil oferece oportunidades tanto para quem busca retorno financeiro quanto para quem deseja uma nova vida junto ao mar. Para Mendonça, o programa de residência por investimento pode ser uma das principais portas de entrada para consolidar o país como destino global de investimentos imobiliários — desde que haja mais visibilidade e estrutura para acolher essa nova onda de interesse.